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【必讀】個人住房轉讓營業稅、個人所得稅、契稅等稅費如何繳納

時間:2015-07-21 12:47來源: 稅率網 作者: www.iekp.icu 點擊:

  近年來國家和地方政府在市民購房方面實行了較多的稅收優惠政策,我市的二手房交易也逐漸“熱”了起來。個人住房轉讓營業稅、個人所得稅、契稅等稅費如何繳納,是房主們關心的問題。本期《南京稅務》專版就有關二手房交易過程中的涉稅政策進行解讀。 

  個人轉讓住房哪些費用可稅前減除 

  老張年初投資了一家公司,由于資金短缺,遂將自有的仙鶴街60多平方米的二套住房轉讓套現。轉讓過程中,手續費、公證費、中介費等費用花了好幾萬元,老張甚是心疼,遂向稅務部門咨詢這些費用是否可在所得稅前扣除。 

  稅務人員了解情況后告訴老張,根據《關于個人轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)第二條的規定,對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核后,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。這里的“合理費用”包括:1.支付的住房裝修費用,指納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,并且發票上所列付款人姓名與轉讓房產權人一致的,經稅務機關審核,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在以下規定比例內扣除:已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%。商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復扣除裝修費用。2.支付的住房貸款利息,指納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明據實扣除。 

  因此,老張轉讓自有二套住房,計算個人所得稅時,發生的實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用可以按照上述規定在轉讓收入中減除。 

  個人銷售購買2年以上普通住房免征營業稅

  隨著江北新區的正式批復,房價也應聲而漲,各大開發商的售樓中心都呈現供不應求的場面,二手房交易量隨之走高。在江北新區的主要網點,稅務部門開辟了綠色辦稅通道,不僅加速辦稅流程,而且提供政策咨詢服務。老李也是這看房大軍中的一員,他打算乘著房價不錯的時候,趕緊將自己住的老房子給賣了,改善一下自己的住房條件。 

  “我就這一套房,2000年花67萬元買的,我把它賣了再買新的,這稅咋交?”老李敲著計算器細細演算這每一筆稅款。稅務人員告訴他,根據《財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)文件,個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。同時,按照《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)的規定,對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。所以,按照老張的情況,他可以享受營業稅和個人所得稅雙免的優惠。“原來我都不需要交稅啊,這政策真不錯!”老李十分高興。 

  個人轉讓的二手房持有期限如何計算 

  市民老王幾年前從開發商處購買了一套住房,眼看最近房市利好消息不斷,稅收政策優惠又多,老王思量著把這套房子給賣了,再買一套大點的改善型住房。可是房屋的持有時間該如何計算?是否能享受到相關營業稅優惠?老張犯了難。因此致電棲霞地稅局進行咨詢。 

  稅務人員介紹:根據相關規定,個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。契稅完稅證明上注明的時間,是指契稅完稅證明上注明的填發日期。兩者時間不一致的,按照“孰先”的原則確定。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的,以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的,以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。而個人轉讓房屋的時間,則以銷售發票上注明的時間為準。打個比方,假如老王準備轉讓的住房是2013年6月取得契稅完稅證明,2013年8月取得房屋產權證,2015年7月將該住房出售,則老王購買住房的時間是2013年6月,老王轉讓住房的時間是2015年7月,能夠提供當時的購房發票原件的,就可以享受到購買2年以上的住房差額征收或免征營業稅的優惠。 

  老王舒了一口氣:“我早就看中了一套大面積的房子,但不清楚是否要繳納營業稅,一直不敢轉讓現有住房,又擔心我看中的房子被別人買了,真是左右為難,現在我心中的石頭總算落地了。過兩天我就把房屋轉讓手續給辦了,然后把那套心儀的房子買下來,我們全家就可以住進新房啦!” 

  個人轉讓住房,契稅優惠區間應注意 

  南京江北國家級新區獲批,浦口區的房地產市場也隨之日益火爆。近日,家住市區的小王也加入到購房熱潮中來,小王表示江北新區的獲批將加速江北的發展,他個人非常看好浦口的發展前景,并果斷出手購置了一套位于江北中心城區的二手房產。但在小王履行完各項手續到房地產交易中心繳納契稅時,卻與稅務人員發生了爭議。 

  據了解,小王購置的這套房產面積為144平方米,成交單價為11000元/,總價為1584000元。小王認為其目前尚未結婚,在市區仍然和父母合住,且名下沒有其他房產,而且購房面積也未超過144平方米,應該可以享受契稅的優惠,按照1.5%的稅率納稅。 

  但稅務人員解釋,小王的理解有誤。根據《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局 江蘇省住房和城鄉建設廳關于調整我省房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政策的通知》(蘇財稅〔2010〕33號)的文件規定,自2010年10月1日起,對個人購買90平方米及以下,且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,減按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上,144平方米以下,且屬于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%稅率征收契稅;對個人購買不屬于家庭唯一住房的,無論屬于普通住宅還是非普通住宅,一律按我省原定3%稅率征收契稅。由于小王的房產面積為144平方米,不屬于普通住宅,因此無論小王購置的房產是否是家庭唯一住房,都應按照3%的稅率繳納,即繳納1584000元×3%=47520元。 

  稅務人員提醒廣大購房者,我市家庭唯一住房范圍是指在我市行政區域內(含江寧、浦口、六合三區和溧水、高淳兩區),個人購買的住宅是其家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房。對納稅人需享受家庭唯一普通住房優惠政策的,應在納稅申報時提供家庭唯一住房證明。對需要開具家庭唯一住房證明的購房人,應到所購房屋所在地區的房產登記機構開具家庭唯一住房證明。其中,江南八區、沿江開發區、浦口區、六合區應在購房人領取房屋產權證前開具;對于實行先到契稅所繳納契稅再到房產部門辦理登記的江寧區、溧水區、高淳區應在購房人繳納契稅前開具。

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