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二手房交易營業稅“5改2”但個稅繳20%,總影響不大

時間:2015-04-16 13:51來源: 優步稅率網 作者: www.iekp.icu 點擊:

“3.30”新政自3月31日起執行至今,已達兩周有余。此前業內普遍認為,營業稅減免政策由“5改2”,將可能促進二手房交易市場的火熱。但是,居柳州記者近日走訪發現,柳州二手房市場并未因此扭轉傳統“淡季”的局面,這是為何?

 現象

  新政落地兩周,市場反應平淡

  3月30日財政部通知:個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。這意味著成交總額5.6%的營業稅,由“證滿5年且唯一”才能免征,放寬為證滿2年即可免征。3月31日,居柳州記者走訪柳州市魚峰地方稅務局時,相關工作人員表示,中央下發通知的次日,也就是3月31日起柳州就已經開始執行。

  不過,記者近日連續走訪柳州多家中介公司發現,新政執行至今,二手房市場的反應卻比較平淡,并沒有像預想那樣,出現成交量或房價的暴漲。不少中介公司經紀人甚至直斥該項新政策就是“換湯不換藥”,并沒有摘掉高昂交易稅。

  居柳州記者近日多次走訪了柳州市房屋登記管理中心(下稱“房管中心”),發現辦證大廳來往的人不是很多,也沒有出現排隊辦理手續現象。

  房管中心一名工作人員表示,由于進入銷售傳統淡季,最近一兩周二手房成交量不多。“其實覺得還是觀望的人多,大家認為還會有降價空間”,對方進一步透露,新稅政的刺激作用尚未顯現出來。

  調查

  此消彼長,營業稅免個稅升高

  凡證滿兩年的住宅上市交易,都免征成交總價5.6%的營業稅。按理說,購買一套50萬元的房子,買家能省去2.8萬元的稅費,賣家及中介公司又能夠快速走量,這真是三方受益的好事。可為什么還有不少人稱新政實為“換湯不換藥”呢?

  隨后,居柳州記者通過多方證實,原來問題的癥結就出在個稅上。新政只提免征營業稅,卻只字未提個稅。業內戲稱其為“黑手”,因為免征營業稅的前提,是必須接受個稅按照差額20%的比例進行征收。(即業內稱“差額稅率”)也就是說,一套原值40萬元的房子,如今市面價60萬元,按照差額稅率計算,就得交(60萬-40萬)×20%=4萬元的個稅。如果根據綜合稅率計稅,即營業稅和個稅分別按成交總價的5.6%和1%征收。那么,上述案例需要繳納的二手房交易稅為60萬×(5.6%+1%)=3.96萬元。

  一般差額比較大的房源,就不太適合走免征營業稅的差額路線。魚峰區地方稅務局上述工作人員進一步透露,“房齡在兩三年左右,稍微新一點的房子,可能會選擇差額稅率”。柳州市祥鴻房地產經紀有限公司事業部總監殷加恒也指出,兩年前購買的新房,相對綜合稅率來說,走差額稅率一般可以省下萬~2萬元的稅費。

  觀點

  意在促進“新房”換手

  誠泰房產陽光100分行一名業務員最近向記者描述了一個現象,她表示新稅政實施后,雖然市場沒有太大反應,但是“2012~2013年的房子,買時價格較高,現在差價不太大,反而賣得相對好些”。那為什么新稅政選擇的是證滿2年,而不是1年或1年半免征營業稅?

  海逸房產副總經理宋磊表示,政府可能意在消化市場上存量較大的小房齡房源。廣西南寧天策房地產項目管理有限責任公司副總經理楊樺分析認為,這是一種房地產快銷模式,由于換房周期縮短,可能會盤活房地產市場。她解釋道,“新政致使二套房門檻降低,再加上二手房營業稅的降低,可以讓賣方迅速出售,再去買一套改需大戶。”

  百度房產一名區域經理直接指出,此次新政的目的旨在促進小房齡房源的“換手率”,舊房受新政的影響不大。他解釋道,“盤活”(類似)河東區學區房或許是此次新政的目的:購房者一般提前一年買房,簽下購房合同之后,小孩就能掛靠學區上學,交房、拿到房產證晚一年半載沒關系,因為三年之后小孩畢業,就又可以掛牌銷售,現正趕上免營業稅,且差額計稅又不高。這種快銷模式,由于沒有時間坐等升值,也許對于投資客來說就不利了。

  證滿兩年怎么算?

  看房產證或契稅發票

  證滿兩年或證滿五年的計算方法,到底是按什么辦法來推算?魚峰區地方稅務局一名負責人近日告訴記者,真實的計算方法,是根據房產證上注明時間或購房契稅發票上的時間來定,“一般采用優先原則”。

  比如某套房的房產證注明時間為2014年1月,而契稅發票時間為2013年2月。根據“優先原則”,這套房可按照2013年2月來算,即目前已符合“證滿兩年”的標準。

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