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以土地使用權對外投資涉及的稅種與計算

時間:2015-04-21 12:24來源: 稅率網 作者: www.iekp.icu 點擊:

 2013年9月,A公司(以下簡稱A公司)與B公司共同出資設立甲機械制造有限公司(以下簡稱甲公司),其中A公司以一宗11700平方米土地使用權(工業用地)出資。經評估機構評估其價值300萬元,會計師事務所按評估金額出具驗資報告。2013年9月,A公司辦理土地使用權變更手續。

  下面根據目前稅收政策,結合相關資料,分析投資方A公司以土地使用權對外投資涉及稅種與計算。A公司屬于生產機床工業企業,在市經濟開發區內,執行《企業會計準則》。

  營業稅

  《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅〔2002〕191號)規定,從2003年1月1日起,以無形資產、不動產投資入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。

  A公司以土地使用權投資入股,按甲公司章程條款“投資雙方按各自實繳的出資比例分配利潤、承擔虧損和風險”,符合不征收營業稅的規定。

  土地增值稅

  《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第一條規定,對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第五條規定,對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用免征增值稅的規定。甲公司與A公司均為工業制造企業,適用暫免土地增值稅政策。

  雖然A公司以土地使用權投資免征營業稅和土地增值稅,但仍應按主管稅務機關的規定辦理備案手續。

  印花稅

  A公司與甲公司訂立的土地使用權轉讓合同,屬于產權轉移書據,應按轉讓合同金額的萬分之五繳納印花稅。應繳稅額=300×0.05%=1500(元)。

  城鎮土地使用稅

  A公司2001年8月取得國有土地使用權證,占地面積61200平方米,使用年限50年。取得土地使用權記入“無形資產”金額5453800元,每平方米購入價89.11元。

  《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條規定,從2009年1月1日起,納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。A公司以11700平方米土地投資,其應納稅款的計算應截止到2013年9月末。從第四季度起實際占地面積=61200-11700=49500(平方米),當地稅務機關規定城鎮土地使用稅按每平方米5元征收。2013年第四季度應交城鎮土地使用稅=49500×5×3÷12=61875(元)。

  房產稅

  A公司房屋產權證、“固定資產——房屋”明細賬和2013年1月~8月房產稅申報表反映,建筑面積57000平方米,房屋入賬金額8370萬元,本期未發生對外出租業務,全部按從價計征申報房產稅。

  《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條規定,對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。經計算,A公司以土地投資后的容積率=57000÷49500=1.15大于0.5,土地價值應按原入賬金額減投資后的余額計入房產價值,計入房屋的土地金額=49500×89.11=4410945(元)。稅務機關規定對經營自用的房屋,按房產原值一次扣除30%后的余值計稅。2013年第四季度從價計征房產稅金額=(83700000+4410945)×(1-30%)×1.2%×3÷12=185032.98(元)。

  企業所得稅

  A公司以土地使用權對甲公司投資,屬于非貨幣性資產交換,即以土地使用權換取股權。企業所得稅法實施條例第二十五條規定,企業發生的非貨幣性資產交換,以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物轉讓財產或者提供勞務,但國務院、稅務主管部門另有規定的除外。

  轉讓土地使用權賬面金額=11700×89.11=1042587(元)。

  A公司按直線法攤銷土地使用權,2001年8月~2013年8月累計145個月,應結轉轉讓土地使用權攤銷金額=1042587÷(50×12)×145=251958.53(元)。

  轉讓土地使用權凈收益=3000000-(1042587-251958.53)=2209371.53(元)。

  《國家稅務總局關于企業取得財產轉讓等所得企業所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第19號)規定,企業取得財產(包括各類資產、股權、債權)轉讓收入、債務重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應付款收入等,不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現,除另有規定外,均應一次性計入確認收入的年度計算繳納企業所得稅。A公司以土地使用權投資確認的凈收益2209371.53元,應全額計入2013年度計算繳納企業所得稅。

  會計分錄:

  借:長期股權投資 3000000

  累計攤銷 251958.53

  貸:無形資產 1042587

  營業外收入 2209371.53。

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