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廣州樓市或增三成“免稅房”

時間:2015-03-31 13:13來源: 稅率網 作者: www.iekp.icu 點擊:

政策:滿2年免征營業稅

昨日,在央行等發布新政后,財政部、國家稅務總局很快也發文出臺新政,將二手房營業稅免征年限,從原先的“滿5年”降為“滿2年”。

新政明確,自2015年3月31日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。據了解,二手房營業稅的稅率為5.5%。

名詞解釋

  普通住宅

根據國家的相關規定,普通住宅的認定要同時滿足三個條件,住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。

市場:將增逾三成免稅房

中原地產項目總經理黃韜表示,營業稅從“5”改為“2”,這樣會有更多業主放盤出來,對于二手樓市有直接的刺激作用。加上房產稅的影響,不僅增加市場上的盤源,也會促進成交。不過,租賃市場或因為盤少而漲價。

滿堂紅市場研究部高級經理周峰告訴記者,從公司2014年全年促成的二手住宅買賣交易看,不足2年的比例是50.5%,滿2年但不足5年的比例是11.7%,滿5年的比例是37.8%。也就是說,成交中,至少有一成比例的物業可以得到免營業稅的優惠,而實際上在整個市場上,起碼有超過35%的比例是屬于滿2年但不足5年的,因此可以預計,未來一個季度,會有更多的這類滿2年不足5年的物業出現在二手市場上流通和成交。

周峰預計,第二季度廣州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平,第二季度的二手房價格會比第一季度升高3%~4%,只要穗六條能放松,今年下半年的成交均價會比上半年上升8%~10%。

市民:可以早點換新房了

在昨日聽聞新政后,市民趙小姐說,她在2年前買了一套房產,入住后自己卻有了工作調動。因此很想把房子賣掉去換個新房,但此前未滿5年要收5.5%的營業稅,且營業稅雖然目前是轉嫁給新買家,但也會影響到房價的高低。所以,她想捱到滿5年再說。但新政出臺后,她可能就會盡快換房,“晚上回去,要趕緊把房產證拿出來看看何時滿2年”。

股市:關注地產建材板塊

A股市場上,樓市新政利好消息已被提前反應。昨日,地產板塊在午后強勢拉升,即使隨后消息在中途遭到否認,也攔不住地產股一路“暴漲”的腳步。

截至昨日收盤,滬指大漲2.59%,報3786.57點,深成指大漲2.48%,報13193.32點;房地產板塊大漲3.79%,其中招商地產、保利地產等10個地產股漲停,漲幅超過5%的還有20多只。交易龍虎榜上,漲停的招商地產機構凈買入超過5000萬。

樓市新政對于股市有何影響?中金公司表示,政策呵護超預期,考慮到目前中小市值股票普遍的高估值高倉位,地產新政將有助于改善市場對于地產及相關周期性板塊的預期,將加速市場向低估值藍籌風格轉換。“我們維持對金融、地產等板塊的推薦評級,并建議關注地產投資相關板塊,包括建材等材料、機械等板塊的機會。”

英大研究所首席經濟學家李大霄在接受信息時報記者采訪時表示,這是房地產政策的重大變化,利于自住及改善性需求,利于房地產市場的穩定。同時李大霄認為,該政策對股票市場的穩定有重要作用,優秀的房地產股有戲了,投資價值排序為內房股、B股和A股。

結合各家機構研報來看,券商建議重點關注以下四類地產股投資機會:行業巨頭型企業招商地產、萬科、保利地產、華僑城;區域戰略型企業中國武夷、金融街、華夏幸福、首開股份、廈門國貿、建發股份、榮盛發展;新機遇型企業嘉凱城、信達地產等;以互聯網創新為主的世聯行。

在地產股大漲的背景下,水泥、建材等與房地產景氣度密切相關的行業也紛紛大漲。申萬投資顧問王超在接受信息時報記者采訪時表示,水泥、建材等行業的景氣度一向與房地產行業高度相關,在房地產復蘇有望的背景下,水泥建材等相關行業也將受益。而且在今年穩增長的推動下,各地基礎建設預計會加碼,這也對水泥建材等相關行業構成利好。

焦點關注

  1樓市是否會迎來拐點?

  最快五一會出現房價上漲

中原地產項目部總經理黃韜表示,兩大政策威力巨大,對于廣州樓市而言,幾乎將釋放相當于限購取消的一半的購買力。樓市新政的力度超乎預期,廣州一二手樓市成交可望迅速回暖,目前開發商以走量為主,不可能馬上就出現量價齊升的狀況,買家也需要時間過渡。

“在新政后,廣州樓市會先消化10萬套庫存,尤其是其中的大戶型”,合富輝煌首席分析師黎文江認為,“9·30”房貸新政后,廣州市一手房庫存的消化時限,從原先的14個月降到了12個月,這次新政后消化期預計會降到10個月。

黎文江認為,由于要先消化庫存,廣州房價沒那么快上漲,但當庫存消化得差不多時,房價肯定會上漲,“最快會是在五一,最遲在9月份”。而花都、蘿崗等原本在降價調價的區域,現在首先是不會再降價了,價格會回調。尤其是大戶型房價會回調。

2二手房走旺漲價并搶客?

  二手房更利好房價或反彈

此前有不少購房者因為購買二手房,需要較高的營業稅成本,轉向了郊區一手樓市。那么,在營業稅免征年限降低后,這批客戶是否會回流二手房市場,搶走一手房市場的客戶?

吳定金認為,相比而言,此次新政確實是二手房市場利好更多,獲益更大。黎文江表示,郊區主要是剛需,受影響不會很大,不會有太大的回流。相反市中心區可能會有很多二手房拿出來賣,原業主有錢了又在同地段轉買一手房。市區市場會很旺,尤其是二手房市場。

滿堂紅市場研究部高級經理周峰表示,今年以來,廣州二手房價格保持平穩,議價空間維持在5.3%左右的幅度,而接下來隨著一系列樓市新政的落地,有可能會改變部分小業主的預期,導致二手房房價的反彈。

3廣州限購是否會放松?

  今年不可能取消但或松綁

在房產新政后,投資客會否回流廣州樓市?黎文江認為,投資客回來也很正常,但因為有限購,不會有太多的量。他預計,今年限購也不可能完全放開到讓本地人可以買第三套房,但可能在外地戶籍的社保繳存年限上會重新調回一年。假如全部放開,對廣州樓市的影響應該就會非常大,只是目前還不至于到完全放開的地步,假如此次政策出臺后仍然不奏效才有可能考慮再加猛藥。但假如廣州限購政策完全不松綁,購房客則可能被佛山等城市搶走

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