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昆明市土地增值稅征收管理辦法

時間:2013-03-11 13:08來源: 稅率網 作者: www.iekp.icu 點擊:

昆明市土地增值稅征收管理辦法
昆政發[1996]71號
第一條 根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》及《云南省土地增值稅征收管理暫行規定》,結合我市實際,制定本辦法。
第二條 凡在我市轄區內依法轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,都應依照本辦法的規定到主管地方稅務機關辦理稅務登記、申報納稅。
這里所指的單位和個人包括:各類企業、事業單位、國家機關、社會團體、個體經營者以及其他組織和個人。
納稅人轉讓房地產所取得的收入,指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第三條 土地增值稅的征稅對象是轉讓房地產所取得的增值額,即納稅人轉讓房地產所取得的收入,減去按本辦法第四條所規定扣除項目金額后的余額。
第四條 計算增值額的扣除項目:
一、取得土地使用權所支付的金額。指納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
二、開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)。指房地產開發項目實際發生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費。
三、開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用)。指房地產開發的銷售費用、管理費用、財務費用。具體計算方式如下:
(一)財務費用中的利息支出,凡能按轉讓房地產項目計算分攤,并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按本條一、二款規定計算金額之和的5%扣除。
(二)財務費用中的利息支出,不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條一、二款規定計算金額之和的10%扣除。
四、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由本辦法規定的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
五、與轉讓房地產有關的稅金。指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除。
六、財政部規定的其他扣除項目。從事房地產開發的納稅人,可按本年一、二款規定計算的金額之和加計百分之二十的扣除。
第五條 土地增值稅實行四級超率累進稅率,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
每級“增值額未超過扣除項目金業務員”的比例,均包括本比例數。
第六條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本辦法第五條規定的稅率計算征收。
計算土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的最高稅率減去扣除項目金額乘以同級速算扣除系數的方法計算。速算扣除系數分別為5%、15%、35%。具體計算公式如下:
增值額未超過扣除項目金額50%的
土地增值稅稅額=增值額×30%;
增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額×40%一扣除項目金額×5%;增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的
土地增值稅稅額=增值額×50%一扣除項目金額×15%;
增值額超過扣除項目金額200%的
土地增值稅稅額=增值額×50%一扣除項目金額×5%;
增值額超過扣除項目金額200%的
土地增值稅稅額=增值額×60%一扣除項目金額×35%。
第七條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
第八條 納稅人成片受讓土地使用權后,分期分批開發轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建筑面積計算分攤,也可按昆明市地方稅務局確認的其他方式計算分攤。
第九條 納稅人建蓋普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。
我市普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限,按照省建設行政主管部門制定的住宅建筑標準辦理。
市、縣建設行政主管部門在審批房地產開發項目初步設計時,會同同級地方稅務機關對房地產開發項目中的普通標準住宅加以認定,聯合發出《房地產開發項目普通標準住宅認定通知書》,地方稅務機關據此確定免征土地增值稅的范圍。
房地產開發企業應當分別核算普通標準住宅和其他住宅的經營收入、經營成本。未分別核算的,按照其他住宅計算征收。
第十條 在征收土地增值稅時,有下列情況,需進行房地產價格評估,并按評估價格計算征收:
一、轉讓舊房及建筑物的;
二、隱瞞、虛報房地產成交價格的;
三、提供扣除項目金額不實的;
四、轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。
進行房地產價格評估時,應將房產和地產分別進行評估。
第十一條 轉讓國有房地產的評估工作,必須由省以上國有資產管理部門認定的資產評估機構或是經昆明市人民政府授權專門從事國有房地產評估的評估機構負責。轉讓其他房地產的評估工作,由縣級以上政府批準設立的房地產評估機構和房地產交易管理部門負責。
第十二條 從事涉及土地增值稅工作的房地產評估機構,必須到昆明市地方稅務局辦理登記手續后,方可進行涉及土地增值稅的房地產評估工作。
第十三條 涉及土地增值稅工作的房地產評估機構,在接受房地產轉讓人要求進行房地產評估的申請時,應及時將申請轉一份給同級地方稅務機關。同級地方稅務機關有權參與并監督房地產評估機構的評估工作。評估價格須經昆明市房管部門、土地管理部門或其委托的部門認定,并由同級地方稅務機關確認后,方可作為土地增值稅的計稅依據。
房地產評估機構有義務根據納稅人主管地方稅務機關的要求,無償提供與房地產評估有關的資料。
第十四條 土地增值稅稅務登記和申報納稅的工作,屬于昆明市地方稅務局各直屬分局負責征管的納稅人,由各直屬分局負責;其余納稅人,由房地產所在地的地方稅務局負責。
第十五條 從事房地產開發轉讓的納稅人,按照下列程序申辦納稅手續:
一、納稅人在簽訂房地產開發合同或者取得房地產開發立項批準文件后30日內,應當以房地產成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位向主管地方稅務機關辦理土地增值稅納稅項目申報手續,填報《房地產開發企業土地增值稅納稅項目申報表》,并提交房地產開發合同或者房地產開發立項批準文件。
二、納稅人發生房地產轉讓后,實行各納稅項目分月繳納,年終清算的辦法。
1、從事房地產開發轉讓的納稅人,必須按照“施工、房地產開發企業財務制度”和“房地產開發企業會計制度”的規定進行財務核算。
2、納稅人應當于次月10日內,分別根據上月轉讓房地產的收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金按項目計算、填報《土地增值稅納稅申報表》,按主管地方稅務機關規定的期限繳納土地增值稅。
3、納稅人應當于年度終了后45日內,分別根據全年各納稅項目的全部收入、成本、費用和與轉讓房地產有關的稅金計算應當繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款,填報《房地產開發企業土地增值稅年度清算表》,經主管地方稅務機關清算核實后,多退少補。
第十六條 從事其他房地產轉讓的納稅人,應按照下列程序辦理申報納稅手續:
一、納稅人在轉讓房地產合同簽訂后7日內,到本辦法第十四條規定的主管地方稅務機關辦理納稅申報,填報《土地增值稅納稅申報表》,并提交房屋及建筑物產權、土地使用權出讓合同、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告、與房地產轉讓有關稅金的完稅憑證及其他與轉讓房地產有關的資料。
二、主管地方稅務機關根據納稅人的申報及有關資料,核定應納稅額并規定納稅人按照核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅,并由主管地方稅務機并開具土地增值稅完稅證明。
三、主管地方稅務機關根據納稅人的申報及有關資料,核定應納稅額并規定納稅期限。納稅人按照核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅,并由主管地方稅務機關開具土地增值稅完稅證明。
四、納稅人憑土地增值稅完稅證明到當地縣級以上房產管理部門、土地管理部門辦理房產、土地使用權權屬變更登記手續。
第十七條 凡符合政策規定給予免征土地增值稅的單位和個人,在轉讓房地產合同簽訂后7日內,必須持房屋及建筑物產權、土地使用權出讓合同、土地使用證書、房地產轉讓合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料,到主管地方稅務機關辦理免征手續。經縣以上主管地方稅務機關審核批準,并出具免稅證明后,到當地縣級以上房產管理部門、土地管理部門辦理房產、土地使用權權屬變更登記手續。
第十八條 轉讓房地產必須使用由云南省地方稅務局監制的《云南省銷售不動產統一發票》。
第十九條 土地管理部門、房產管理部門,應當協助地方稅務機關依法征收土地增值稅,并向主管地方稅務機關提供房屋及建筑物產權、土地使用權、土地出讓金額、土地基準地價、房地產交易價格及權屬變更等方面的資料。
第二十條 土地增值稅的稅政管理和征收管理,由各級地方稅務機關負責,本辦法由昆明市地方稅務局負責解釋。
第二十一條 本辦法自公布之日起執行。1994年1月1日至本辦法發布之日期間的土地增值稅,參照本辦法規定計算征收。

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